FXTM富拓集团资讯:美国机构抛售租赁住宅：购房禁令正式生效
核心要点
房地产数据机构帕克尔实验室（Parcl Labs）分析显示：机构投资者挂牌出售的住宅数量，较 2 月初增长一倍以上。
美国最新住房法案出台，禁止机构投资者继续购置独栋租赁住宅，仅部分项目享有豁免权，自建出租住宅（build-to-rent） 属于豁免范畴。
头部住房租赁企业今年以来全部呈现净卖出状态；自 1 月 1 日至今，卖出房源较买入多出 3180 套。
2026 年 7 月 9 日，加州洛杉矶一处住宅前竖起待售标牌。美国 6 月成屋销售环比下滑 2.4%，经季节性调整年化销量 409 万套；成屋销售价格中位数攀升至创纪录的 44.06 万美元。尽管房源小幅增加，但居民购房负担压力依旧突出。美国新住房法案正式落地，禁止机构投资者收购独栋租赁住宅。受政策影响，这类机构投资者正大量挂牌出售名下房产。
帕克尔实验室为《Property Play》提供独家数据：截至本月，机构投资者挂牌出售房源数量已是 2 月初两倍有余。
2 月 1 日该机构启动全面统计时，挂牌量为 4166 套；目前挂牌房源达 9447 套，总挂牌标价 31 亿美元。
帕克尔实验室联合创始人杰森・勒威里斯表示：“房源挂牌增速值得密切跟踪。房产交易周期漫长，挂牌房源转化为实际成交需要数月时间，但挂牌数据是观察机构动向最及时的先行指标。”
法案划定：持有 350 套及以上住宅的主体认定为机构投资者。这一门槛令行业意外，此前市场普遍预期标准为 1000 套。
法案不强制机构抛售现有存量房源，但禁止其新增收购住宅；仅有少数项目获得豁免，自建出租社区是其中重要一类。
国会议员提出禁令的核心理由：多数机构投资者能够全款购房，推高房价，挤压刚需自住购房者的空间。这项限购提案获得两党议员共同支持。
大型机构资本最早在 2008 年金融危机涌入住宅市场。当时房屋止赎潮泛滥，亚特兰大、拉斯维加斯、凤凰城等重灾区出现大批房产批量拍卖。私募短期内收购数万套住房，改造为租赁房源，由此诞生独栋住宅租赁这一新资产类别。
帕克尔数据显示：符合新规、持有 350 套以上房源的投资主体目前共持有约 58.9 万套住宅，占全美 1400 万套独栋租赁住宅总量的 3.9%；今年以来这类主体贡献了约 40% 的净出售房源。
几大头部住房租赁运营商 ——Progress Residential、Invitation Homes、AMH、Tricon、FirstKey、Amherst、VineBrook，今年全部为净卖出。年初至今卖出量较买入量高出 3180 套。
但需要客观看待：这些企业合计仍持有约 40 万套住宅，整体并非清仓甩卖。仅有一家例外：VineBrook 当前近 10% 资产组合挂牌出售，合计约 1900 套，挂牌总价 2.85 亿美元。
两家上市独栋租赁房地产投资信托（REIT）挂牌量：Invitation Homes 挂牌 549 套，AMH 挂牌 536 套。规模最大的运营商 Progress Residential 在头部企业中挂牌最少，仅 143 套。
Progress 母公司 Pretium 联合总裁斯蒂芬・舍尔上周在 节目《街头号角》采访中表示：“白宫与绝大多数议员如今形成共识，私人资本对于有租房需求的美国民众发挥重要作用。”
Progress 当下重点布局法案允许投资的赛道，也是行业立法游说阶段全力争取到的豁免方向。
舍尔称：“我们可以投资自建出租住宅，这也是新建住房的主力赛道；同时还可享受其他多项豁免，例如翻新租赁项目（改造存量住房）、置业扶持项目，帮助租客逐步实现从租房到自有住房的过渡。”
近几年随着独栋租赁需求上升，自建出租住宅赛道热度持续走高。
AMH 早在 2017 年就布局自建出租业务，至今已在 180 个社区开发超过 1.4 万套租赁住宅。Invitation Homes 今年年初收购亚特兰大本地住宅建造商 ResiBuilt。
约翰・伯恩斯地产咨询租赁研究副总裁克里斯・内本扎尔在报告中写道：“随着强制清仓政策被排除，项目融资环境显著改善。贷款机构重新愿意为自建出租项目授信，相关业务正在回暖。”
正在出售房源的机构普遍选择降价促销。帕克尔数据：全美所有在售房源中，38.7% 出现降价；而机构独栋租赁挂牌房源里，降价比例高达 54%。
自 5 月初以来，降价幅度从挂牌价的 3.1% 扩大至 4%。持有 350 套以上住宅的机构挂牌房源中，半数以上进行调价让利。
勒威里斯分析：“结合当前美国房价水平来看，抛售一部分源于战略调整。房企趁房价高位出清低效资产，回笼资金投向具备增长空间的赛道，典型方向就是自建出租住宅。” 他补充，未来 6 至 8 周的市场变化将成为关键观察窗口。